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양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다.
부동산, 주식, 토지 등 자산 종류에 따라 계산 방법이 다릅니다. 여기서는 부동산 양도소득세 계산 방법을 중심으로 설명하겠습니다.
✅ 1. 양도소득세 계산 공식
양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 기본공제) × 세율 - 감면세액
✅ 2. 용어 정리
- 양도가액: 부동산을 매도한 가격 (실제 거래 금액)
- 취득가액: 부동산을 매입한 가격 (실제 거래 금액)
- 필요경비: 부동산 취득과 양도 시 발생한 비용 (예: 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어 비용 등)
- 기본공제: 연간 250만 원 (주택, 토지 등 유형별로 다를 수 있음)
- 세율: 보유기간 및 주택 수에 따라 달라짐 (예: 6% ~ 45%)
- 감면세액: 세액 감면 혜택이 있는 경우 해당 금액 차감
✅ 3. 세율 표 (2025년 기준)
📌 1세대 1주택 (비과세 기준 충족 시)
- 2년 이상 보유 및 거주: 양도소득세 면제
📌 1세대 2주택 이상 (조정대상지역 기준)
과세표준 세율
| 1억 원 이하 | 6% |
| 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 15% |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 24% |
| 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 | 35% |
| 30억 원 초과 | 45% |
📌 다주택자 중과세 (조정대상지역)
- 2주택: 기본 세율 + 20%
- 3주택 이상: 기본 세율 + 30%
✅ 4. 양도소득세 계산 예시
📌 예시: 서울에 위치한 아파트 매매 (2주택자, 조정대상지역)
- 양도가액: 10억 원
- 취득가액: 6억 원
- 필요경비: 2천만 원
- 기본공제: 250만 원 (부동산의 경우)
계산 과정
- 양도차익 계산
- 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) = 10억 원 - (6억 원 + 0.2억 원) = 3.8억 원
- 기본공제 적용
- 과세표준 = 양도차익 - 기본공제 = 3.8억 원 - 0.025억 원 = 3.775억 원
- 세율 적용 (2주택자, 조정대상지역 중과세)
- 과세표준: 3.775억 원
- 기본 세율: 15% (1억 초과 ~ 5억 이하)
- 중과세율: 15% + 20% = 35%
양도소득세 = 3.775억 원 × 35% = 1.32125억 원 (약 1억 3,212만 원)
✅ 5. 양도소득세 계산기 (온라인 계산기 추천)
온라인에서 간편하게 계산할 수 있는 사이트들도 많이 있습니다.
- 홈택스 (국세청 공식 사이트):
- 홈택스 양도소득세 계산기
- 신뢰할 수 있는 공식 계산기 제공.
- 네이버 부동산 계산기:
- 네이버 부동산 계산기
- 손쉽게 입력하고 계산 결과 확인 가능.
- 부동산114 계산기:
- 부동산114
- 다양한 부동산 관련 정보 제공 및 계산기 지원.
✅ 6. 주의사항
- 중과세 여부 확인하기: 조정대상지역 여부 및 다주택자 여부에 따라 세율이 크게 달라짐.
- 필요경비 증빙 자료 보관하기: 경비로 인정받기 위해서는 영수증 등 증빙 자료가 필수.
- 전문가 상담 권장: 세금 신고 전 반드시 세무사와 상담 권장.
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